中航北京昌保租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目交割審計(jì)情況的公告
中航北京昌保租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目交割審計(jì)情況的公告
一、公募REITs基本信息
基金名稱 中航北京昌保租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
基金簡(jiǎn)稱 中航北京昌保租賃住房REIT
場(chǎng)內(nèi)簡(jiǎn)稱 昌保REIT
基金主代碼 180503
基金合同生效日 2026年4月16日
基金管理人 中航基金管理有限公司
基金托管人 中國(guó)銀行股份有限公司
公告依據(jù) 《中華人民共和國(guó)證券投資基金法》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》《深圳證券交易所公開募集不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》《深圳證券交易所公開募集不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)指引第5號(hào)——臨時(shí)報(bào)告（試行）》等有關(guān)規(guī)定以及《中航北京昌保租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金合同》《中航北京昌保租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說(shuō)明書》及其更新
二、交割審計(jì)情況
中航北京昌保租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“本基金”）
發(fā)售并購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目事項(xiàng)（以下簡(jiǎn)稱“本次交易”），已由容誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所
（特殊普通合伙）完成對(duì)購(gòu)入項(xiàng)目公司北京昌保住房租賃有限公司（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)
目公司”）的交割審計(jì)，并出具了上述購(gòu)入項(xiàng)目公司的交割審計(jì)報(bào)告（詳見附件）。
根據(jù)交割審計(jì)報(bào)告，購(gòu)入項(xiàng)目公司于交割審計(jì)基準(zhǔn)日（2026年4月15日）
資產(chǎn)合計(jì)585,133,074.44元，負(fù)債合計(jì)274,823,840.69元，所有者權(quán)益合計(jì)
310,309,233.75元。本基金已完成交易對(duì)價(jià)支付工作。
特此公告。
中航基金管理有限公司
2026年5月22日
審計(jì)報(bào)告
北京昌保住房租賃有限公司
容誠(chéng)專字[2026]100Z1685號(hào)
容誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)
中國(guó)·北京
目錄
序號(hào)內(nèi)容頁(yè)碼
1審計(jì)報(bào)告1-4
2資產(chǎn)負(fù)債表1
3利潤(rùn)表2
4財(cái)務(wù)報(bào)表附注3–21
容誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）
總所：北京市西城區(qū)阜成門外大街22號(hào)
1幢10層1001-1至1001-26 (100037)
TEL:010-66001391FAX:010-66001392
E-mail:bj@rsmchina.com.cn
審計(jì)報(bào)告https://www.rsm.global/china/
容誠(chéng)專字[2026]100Z1685號(hào)
北京昌保住房租賃有限公司：
一、審計(jì)意見
我們審計(jì)了北京昌保住房租賃有限公司（以下簡(jiǎn)稱“昌保住房租賃公司”）財(cái)
務(wù)報(bào)表，包括2026年4月15日的資產(chǎn)負(fù)債表，2025年10月1日至2026年4月
15日止期間的利潤(rùn)表以及相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表附注（以下簡(jiǎn)稱“財(cái)務(wù)報(bào)表”）。
我們認(rèn)為，后附的財(cái)務(wù)報(bào)表在所有重大方面按照財(cái)務(wù)報(bào)表附注二所述的編制
基礎(chǔ)編制。
二、形成審計(jì)意見的基礎(chǔ)
我們按照中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行了審計(jì)工作。審計(jì)報(bào)告的“注冊(cè)
會(huì)計(jì)師對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的責(zé)任”部分進(jìn)一步闡述了我們?cè)谶@些準(zhǔn)則下的責(zé)任。按照
中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德守則和中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師獨(dú)立性準(zhǔn)則，我們獨(dú)立于昌保住
房租賃公司，并遵守了獨(dú)立性準(zhǔn)則中適用于公眾利益實(shí)體財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的規(guī)定，同
時(shí)履行了職業(yè)道德方面的其他責(zé)任。我們相信，我們獲取的審計(jì)證據(jù)是充分、適當(dāng)
的，為發(fā)表審計(jì)意見提供了基礎(chǔ)。
三、強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)——編制基礎(chǔ)
我們提醒財(cái)務(wù)報(bào)表使用者關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表附注二對(duì)編制基礎(chǔ)的說(shuō)明。昌保住房
租賃公司管理層（以下簡(jiǎn)稱“管理層”）編制財(cái)務(wù)報(bào)表是為了北京市昌平保障房建
設(shè)投資管理有限公司和中航證券-北京昌保租賃住房1號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)
劃就昌保住房租賃公司的股權(quán)進(jìn)行交割參考之目的而編制，因此，財(cái)務(wù)報(bào)表可能不
適用于其他用途。本段內(nèi)容不影響已發(fā)表的審計(jì)意見。
四、其他事項(xiàng)——對(duì)審計(jì)報(bào)告使用的限制
我們的報(bào)告僅供北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司和中航證券-北京昌
保租賃住房1號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃就昌保住房租賃公司的股權(quán)進(jìn)行交割
之目的使用，不得用作任何其他目的。
五、管理層和治理層對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的責(zé)任
管理層負(fù)責(zé)按照財(cái)務(wù)報(bào)表附注二所述的編制基礎(chǔ)編制財(cái)務(wù)報(bào)表，并設(shè)計(jì)、執(zhí)行
和維護(hù)必要的內(nèi)部控制，以使財(cái)務(wù)報(bào)表不存在由于舞弊或錯(cuò)誤導(dǎo)致的重大錯(cuò)報(bào)。
在編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，管理層負(fù)責(zé)評(píng)估昌保住房租賃公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，披露
與持續(xù)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的事項(xiàng)（如適用），并運(yùn)用持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)，除非管理層計(jì)劃清算昌
保住房租賃公司、終止運(yùn)營(yíng)或別無(wú)其他現(xiàn)實(shí)的選擇。
治理層負(fù)責(zé)監(jiān)督昌保住房租賃公司的財(cái)務(wù)報(bào)告過(guò)程。
六、注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的責(zé)任
我們的目標(biāo)是對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表整體是否不存在由于舞弊或錯(cuò)誤導(dǎo)致的重大錯(cuò)報(bào)獲
取合理保證，并出具包含審計(jì)意見的審計(jì)報(bào)告。合理保證是高水平的保證，但并不
能保證按照審計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行的審計(jì)在某一重大錯(cuò)報(bào)存在時(shí)總能發(fā)現(xiàn)。錯(cuò)報(bào)可能由于
舞弊或錯(cuò)誤導(dǎo)致，如果合理預(yù)期錯(cuò)報(bào)單獨(dú)或匯總起來(lái)可能影響財(cái)務(wù)報(bào)表使用者依
據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表作出的經(jīng)濟(jì)決策，則通常認(rèn)為錯(cuò)報(bào)是重大的。
在按照審計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行審計(jì)工作的過(guò)程中，我們運(yùn)用職業(yè)判斷，并保持職業(yè)懷疑。
同時(shí)，我們也執(zhí)行以下工作：
（1）識(shí)別和評(píng)估由于舞弊或錯(cuò)誤導(dǎo)致的財(cái)務(wù)報(bào)表重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)和實(shí)施
審計(jì)程序以應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，并獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)，作為發(fā)表審計(jì)意見的基
礎(chǔ)。由于舞弊可能涉及串通、偽造、故意遺漏、虛假陳述或凌駕于內(nèi)部控制之上，
未能發(fā)現(xiàn)由于舞弊導(dǎo)致的重大錯(cuò)報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)高于未能發(fā)現(xiàn)由于錯(cuò)誤導(dǎo)致的重大錯(cuò)報(bào)
的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）了解與審計(jì)相關(guān)的內(nèi)部控制，以設(shè)計(jì)恰當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序，但目的并非對(duì)內(nèi)
部控制的有效性發(fā)表意見。
（3）評(píng)價(jià)管理層選用會(huì)計(jì)政策的恰當(dāng)性和作出會(huì)計(jì)估計(jì)及相關(guān)披露的合理性。
（4）對(duì)管理層使用持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)的恰當(dāng)性得出結(jié)論。同時(shí)，根據(jù)獲取的審計(jì)
證據(jù)，就可能導(dǎo)致對(duì)昌保住房租賃公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生重大疑慮的事項(xiàng)或情況
是否存在重大不確定性得出結(jié)論。如果我們得出結(jié)論認(rèn)為存在重大不確定性，審計(jì)
準(zhǔn)則要求我們?cè)趯徲?jì)報(bào)告中提請(qǐng)報(bào)表使用者注意財(cái)務(wù)報(bào)表中的相關(guān)披露；如果披
露不充分，我們應(yīng)當(dāng)發(fā)表非無(wú)保留意見。我們的結(jié)論基于截至審計(jì)報(bào)告日可獲得的
信息。然而，未來(lái)的事項(xiàng)或情況可能導(dǎo)致昌保住房租賃公司不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
（5）評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)報(bào)表的總體列報(bào)、結(jié)構(gòu)和內(nèi)容。
我們與治理層就計(jì)劃的審計(jì)范圍、時(shí)間安排和重大審計(jì)發(fā)現(xiàn)等事項(xiàng)進(jìn)行溝通，
包括溝通我們?cè)趯徲?jì)中識(shí)別出的值得關(guān)注的內(nèi)部控制缺陷。
（此頁(yè)無(wú)正文，為昌保住房租賃公司容誠(chéng)專字[2026]100Z1685號(hào)專項(xiàng)審計(jì)報(bào)
告之簽字蓋章頁(yè)。）
中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師：容誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所
蔡曉慧（特殊普通合伙）
中國(guó)·北京中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師：
陳玉珊
2026年5月20日
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
北京昌保住房租賃有限公司
財(cái)務(wù)報(bào)表附注
2025年10月1日至2026年4月15日
（除特別說(shuō)明外，金額單位為人民幣元）
一、公司的基本情況
北京昌保住房租賃有限公司（以下稱“昌保住房租賃公司”或“本公司”）系由北
京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司（以下稱“昌平保障房公司”）全資組建的有限
責(zé)任公司，于2025年7月14日在北京市昌平區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局登記注冊(cè)，統(tǒng)一社會(huì)信
用代碼證號(hào)為91110114MAEP017027，注冊(cè)資本為10萬(wàn)元。
于2025年9月3日，昌平保障房公司與本公司簽署《企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及員
工之整體劃轉(zhuǎn)協(xié)議》（以下稱“《劃轉(zhuǎn)協(xié)議》”），將昌平保障房公司持有的擬用于發(fā)
行公開募集不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)、債權(quán)和負(fù)債劃轉(zhuǎn)至本公司，對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)
29,378.228282萬(wàn)元計(jì)入本公司資本公積。
于2025年11月7日，經(jīng)昌平保障房公司董事會(huì)批準(zhǔn)，昌平保障房公司向本公司增
資，增資后注冊(cè)資本為500萬(wàn)元。
于2025年12月9日，經(jīng)本公司股東決定，將以本公司全部資本公積轉(zhuǎn)增資本。轉(zhuǎn)
增后本公司注冊(cè)資本為29,878.228282萬(wàn)元，已于2026年1月27日完成工商變更手續(xù)
（附注五、10）。
公司主要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為住房租賃；企業(yè)管理；非居住房地產(chǎn)租賃；物業(yè)管理。（除
依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）（不得從事國(guó)家和本市產(chǎn)
業(yè)政策禁止和限制類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。）
財(cái)務(wù)報(bào)表批準(zhǔn)報(bào)出日：本財(cái)務(wù)報(bào)表業(yè)經(jīng)本公司負(fù)責(zé)人于2026年5月20日批準(zhǔn)報(bào)
出。
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制基礎(chǔ)
1.編制基礎(chǔ)
本財(cái)務(wù)報(bào)表是僅為昌平保障房公司和中航證券-北京昌保租賃住房1號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施資
產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（以下稱“專項(xiàng)計(jì)劃”）就本公司的股權(quán)進(jìn)行交割參考之目的而編制。
本財(cái)務(wù)報(bào)表包括2026年4月15日的資產(chǎn)負(fù)債表，2025年10月1日至2026年4月15
日止的利潤(rùn)表以及相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表附注，未列示比較數(shù)據(jù)以及相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表附注，也未
披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易、金融工具的風(fēng)險(xiǎn)分析及敏感性分析、公允價(jià)值、資本管理等
財(cái)務(wù)報(bào)表附注。
除上述事項(xiàng)外，本公司根據(jù)實(shí)際發(fā)生的交易和事項(xiàng)，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其應(yīng)用指
南和準(zhǔn)則解釋的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，在此基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)報(bào)表，主要會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)
估計(jì)列示于財(cái)務(wù)報(bào)表附注三。
2.持續(xù)經(jīng)營(yíng)
本公司對(duì)自報(bào)告期末起12個(gè)月的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行了評(píng)估，未發(fā)現(xiàn)影響本公司持
續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的事項(xiàng)，本公司以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)編制財(cái)務(wù)報(bào)表是合理的。
三、重要會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)估計(jì)
1.會(huì)計(jì)期間
本公司會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日止。
2.營(yíng)業(yè)周期
本公司正常營(yíng)業(yè)周期為一年。
3.記賬本位幣
本公司的記賬本位幣為人民幣。
4.現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的
現(xiàn)金指企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金及可以隨時(shí)用于支付的存款?，F(xiàn)金等價(jià)物指持有的期限短（一
般是指從購(gòu)買日起三個(gè)月內(nèi)到期）、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)
險(xiǎn)很小的投資。
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
5.金融工具
金融工具，是指形成一方的金融資產(chǎn)并形成其他方的金融負(fù)債或權(quán)益工具的合同。
（1）金融工具的確認(rèn)和終止確認(rèn)
當(dāng)本公司成為金融工具合同的一方時(shí)，確認(rèn)相關(guān)的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債。
金融資產(chǎn)滿足下列條件之一的，終止確認(rèn)：
①收取該金融資產(chǎn)現(xiàn)金流量的合同權(quán)利終止；
②該金融資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移，且符合下述金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的終止確認(rèn)條件。
金融負(fù)債（或其一部分）的現(xiàn)時(shí)義務(wù)已經(jīng)解除的，終止確認(rèn)該金融負(fù)債（或該部分
金融負(fù)債）。本公司（借入方）與借出方之間簽訂協(xié)議，以承擔(dān)新金融負(fù)債方式替換原
金融負(fù)債，且新金融負(fù)債與原金融負(fù)債的合同條款實(shí)質(zhì)上不同的，終止確認(rèn)原金融負(fù)債，
并同時(shí)確認(rèn)新金融負(fù)債。本公司對(duì)原金融負(fù)債（或其一部分）的合同條款作出實(shí)質(zhì)性修
改的，應(yīng)當(dāng)終止原金融負(fù)債，同時(shí)按照修改后的條款確認(rèn)一項(xiàng)新的金融負(fù)債。
以常規(guī)方式買賣金融資產(chǎn)，按交易日進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)和終止確認(rèn)。常規(guī)方式買賣金融
資產(chǎn)，是指按照合同條款規(guī)定，在法規(guī)或市場(chǎng)慣例所確定的時(shí)間安排來(lái)交付金融資產(chǎn)。
交易日，是指本公司承諾買入或賣出金融資產(chǎn)的日期。
（2）金融資產(chǎn)的分類與計(jì)量
本公司在初始確認(rèn)時(shí)根據(jù)管理金融資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式和金融資產(chǎn)的合同現(xiàn)金流量特
征，將金融資產(chǎn)分類為：以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)、以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)
期損益的金融資產(chǎn)、以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)。除非本公
司改變管理金融資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式，在此情形下，所有受影響的相關(guān)金融資產(chǎn)在業(yè)務(wù)模式
發(fā)生變更后的首個(gè)報(bào)告期間的第一天進(jìn)行重分類，否則金融資產(chǎn)在初始確認(rèn)后不得進(jìn)行
重分類。
金融資產(chǎn)在初始確認(rèn)時(shí)以公允價(jià)值計(jì)量。對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損
益的金融資產(chǎn)，相關(guān)交易費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，其他類別的金融資產(chǎn)相關(guān)交易費(fèi)用計(jì)
入其初始確認(rèn)金額。因銷售商品或提供勞務(wù)而產(chǎn)生的、未包含或不考慮重大融資成分的
應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款，本公司則按照收入準(zhǔn)則定義的交易價(jià)格進(jìn)行初始計(jì)量。
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
金融資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量取決于其分類：
①以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)
金融資產(chǎn)同時(shí)符合下列條件的，分類為以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)：本公司管理該
金融資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式是以收取合同現(xiàn)金流量為目標(biāo)；該金融資產(chǎn)的合同條款規(guī)定，在特
定日期產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，僅為對(duì)本金和以未償付本金金額為基礎(chǔ)的利息的支付。對(duì)于此
類金融資產(chǎn)，采用實(shí)際利率法，按照攤余成本進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其終止確認(rèn)、按實(shí)際利率
法攤銷或減值產(chǎn)生的利得或損失，均計(jì)入當(dāng)期損益。
②以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)
金融資產(chǎn)同時(shí)符合下列條件的，分類為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益
的金融資產(chǎn)：本公司管理該金融資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式是既以收取合同現(xiàn)金流量為目標(biāo)又以出
售金融資產(chǎn)為目標(biāo)；該金融資產(chǎn)的合同條款規(guī)定，在特定日期產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，僅為對(duì)
本金和以未償付本金金額為基礎(chǔ)的利息的支付。對(duì)于此類金融資產(chǎn)，采用公允價(jià)值進(jìn)行
后續(xù)計(jì)量。除減值損失或利得及匯兌損益確認(rèn)為當(dāng)期損益外，此類金融資產(chǎn)的公允價(jià)值
變動(dòng)作為其他綜合收益確認(rèn)，直到該金融資產(chǎn)終止確認(rèn)時(shí)，其累計(jì)利得或損失轉(zhuǎn)入當(dāng)期
損益。但是采用實(shí)際利率法計(jì)算的該金融資產(chǎn)的相關(guān)利息收入計(jì)入當(dāng)期損益。
③以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)
上述以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)和以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的
金融資產(chǎn)之外的金融資產(chǎn)，分類為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)。
對(duì)于此類金融資產(chǎn)，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，所有公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。
（3）金融負(fù)債的分類與計(jì)量
本公司將金融負(fù)債分類為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債及以
攤余成本計(jì)量的金融負(fù)債。
金融負(fù)債的后續(xù)計(jì)量取決于其分類：
①以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債
該類金融負(fù)債包括交易性金融負(fù)債（含屬于金融負(fù)債的衍生工具）和指定為以公允
價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債。初始確認(rèn)后，對(duì)于該類金融負(fù)債以公允價(jià)
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值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，除與套期會(huì)計(jì)有關(guān)外，產(chǎn)生的利得或損失（包括利息費(fèi)用）計(jì)入當(dāng)期
損益。但本公司對(duì)指定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債，由其自身
信用風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)引起的該金融負(fù)債公允價(jià)值的變動(dòng)金額計(jì)入其他綜合收益，當(dāng)該金融負(fù)債
終止確認(rèn)時(shí)，之前計(jì)入其他綜合收益的累計(jì)利得和損失應(yīng)當(dāng)從其他綜合收益中轉(zhuǎn)出，計(jì)
入留存收益。
②以攤余成本計(jì)量的金融負(fù)債
初始確認(rèn)后，對(duì)其他金融負(fù)債采用實(shí)際利率法以攤余成本計(jì)量。
除特殊情況外，金融負(fù)債與權(quán)益工具按照下列原則進(jìn)行區(qū)分：
a.如果本公司不能無(wú)條件地避免以交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)來(lái)履行一項(xiàng)合同義務(wù)，
則該合同義務(wù)符合金融負(fù)債的定義。有些金融工具雖然沒(méi)有明確地包含交付現(xiàn)金或其他
金融資產(chǎn)義務(wù)的條款和條件，但有可能通過(guò)其他條款和條件間接地形成合同義務(wù)。
b.如果一項(xiàng)金融工具須用或可用本公司自身權(quán)益工具進(jìn)行結(jié)算，需要考慮用于結(jié)算
該工具的本公司自身權(quán)益工具，是作為現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的替代品，還是為了使該工
具持有方享有在發(fā)行方扣除所有負(fù)債后的資產(chǎn)中的剩余權(quán)益。如果是前者，該工具是發(fā)
行方的金融負(fù)債；如果是后者，該工具是發(fā)行方的權(quán)益工具。在某些情況下，一項(xiàng)金融
工具合同規(guī)定本公司須用或可用自身權(quán)益工具結(jié)算該金融工具，其中合同權(quán)利或合同義
務(wù)的金額等于可獲取或需交付的自身權(quán)益工具的數(shù)量乘以其結(jié)算時(shí)的公允價(jià)值，則無(wú)論
該合同權(quán)利或合同義務(wù)的金額是固定的，還是完全或部分地基于除本公司自身權(quán)益工具
的市場(chǎng)價(jià)格以外變量（例如利率、某種商品的價(jià)格或某項(xiàng)金融工具的價(jià)格）的變動(dòng)而變
動(dòng)，該合同分類為金融負(fù)債。
（4）金融工具減值
本公司對(duì)于以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)以預(yù)期信用損失為基礎(chǔ)確認(rèn)損失準(zhǔn)備。
本公司考慮有關(guān)過(guò)去事項(xiàng)、當(dāng)前狀況以及對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)測(cè)等合理且有依據(jù)的
信息，以發(fā)生違約的風(fēng)險(xiǎn)為權(quán)重，計(jì)算合同應(yīng)收的現(xiàn)金流量與預(yù)期能收到的現(xiàn)金流量之
間差額的現(xiàn)值的概率加權(quán)金額，確認(rèn)預(yù)期信用損失。
對(duì)于對(duì)外出租物業(yè)形成的租賃應(yīng)收款，本公司按照整個(gè)存續(xù)期的預(yù)期信用損失計(jì)量
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損失準(zhǔn)備。
除上述應(yīng)收賬款外，于每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，本公司對(duì)處于不同階段的金融工具的預(yù)
期信用損失分別進(jìn)行計(jì)量。金融工具自初始確認(rèn)后信用風(fēng)險(xiǎn)未顯著增加的，處于第一階
段，本公司按照未來(lái)12個(gè)月內(nèi)的預(yù)期信用損失計(jì)量損失準(zhǔn)備；金融工具自初始確認(rèn)后
信用風(fēng)險(xiǎn)已顯著增加但尚未發(fā)生信用減值的，處于第二階段，本公司按照該工具整個(gè)存
續(xù)期的預(yù)期信用損失計(jì)量損失準(zhǔn)備；金融工具自初始確認(rèn)后已經(jīng)發(fā)生信用減值的，處于
第三階段，本公司按照該工具整個(gè)存續(xù)期的預(yù)期信用損失計(jì)量損失準(zhǔn)備。
當(dāng)單項(xiàng)金融資產(chǎn)無(wú)法以合理成本評(píng)估預(yù)期信用損失的信息時(shí)，本公司依據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)
特征將應(yīng)收款項(xiàng)劃分為若干組合，在組合基礎(chǔ)上計(jì)算預(yù)期信用損失，確定組合的依據(jù)如
下：
應(yīng)收賬款組合 應(yīng)收租賃款
其他應(yīng)收款組合 應(yīng)收代墊費(fèi)用
對(duì)于劃分為組合的應(yīng)收賬款，本公司參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前狀況以及對(duì)
未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)測(cè)，通過(guò)違約風(fēng)險(xiǎn)敞口和整個(gè)存續(xù)期預(yù)期信用損失率，計(jì)算預(yù)期信用
損失。劃分為組合的其他應(yīng)收款，本公司參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前狀況以及對(duì)
未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)測(cè)，通過(guò)違約風(fēng)險(xiǎn)敞口和未來(lái)12個(gè)月內(nèi)或整個(gè)存續(xù)期預(yù)期信用損失
率，計(jì)算預(yù)期信用損失。
本公司將計(jì)提或轉(zhuǎn)回的損失準(zhǔn)備計(jì)入當(dāng)期損益。
6.投資性房地產(chǎn)
（1）投資性房地產(chǎn)的分類
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括：
①已出租的土地使用權(quán)。
②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
③已出租的建筑物和附屬設(shè)施。
（2）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式
本公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提資產(chǎn)減值方法見附注三、
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8。
本公司對(duì)投資性房地產(chǎn)成本減累計(jì)減值及凈殘值后按直線法計(jì)算折舊或攤銷，投資
性房地產(chǎn)的類別、估計(jì)的經(jīng)濟(jì)使用年限和預(yù)計(jì)的凈殘值率分別確定折舊年限和年折舊率
如下：
類 別 折舊年限（年） 殘值率（%） 年折舊率（%）
土地使用權(quán)及房屋建筑物 60 5.00 1.58
附屬設(shè)施 5-8 3.00 12.13-19.40
7.借款費(fèi)用
（1）借款費(fèi)用資本化的確認(rèn)原則和資本化期間
本公司發(fā)生的可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或生產(chǎn)的借款費(fèi)用在同
時(shí)滿足下列條件時(shí)予以資本化計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本：
①資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；
②借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；
③為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。
其他的借款利息、折價(jià)或溢價(jià)和匯兌差額，計(jì)入發(fā)生當(dāng)期的損益。
符合資本化條件的資產(chǎn)在購(gòu)建或者生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生非正常中斷，且中斷時(shí)間連續(xù)超
過(guò)3個(gè)月的，暫停借款費(fèi)用的資本化。
當(dāng)購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，停止其
借款費(fèi)用的資本化；以后發(fā)生的借款費(fèi)用于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用。
（2）借款費(fèi)用資本化率以及資本化金額的計(jì)算方法
為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，以專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)
生的利息費(fèi)用，減去將尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進(jìn)行暫時(shí)性投
資取得的投資收益后的金額，確定為專門借款利息費(fèi)用的資本化金額。
購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)占用了一般借款的，一般借款應(yīng)予資本化的利
息金額按累計(jì)資產(chǎn)支出超過(guò)專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款
的資本化率，計(jì)算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。資本化率根據(jù)一般借款加權(quán)平
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均利率計(jì)算確定。
8.長(zhǎng)期資產(chǎn)減值
對(duì)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)減值，按以下方法確定：
于資產(chǎn)負(fù)債表日判斷資產(chǎn)是否存在可能發(fā)生減值的跡象，存在減值跡象的，本公司
將估計(jì)其可收回金額，進(jìn)行減值測(cè)試。
可收回金額根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量
的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。本公司以單項(xiàng)資產(chǎn)為基礎(chǔ)估計(jì)其可收回金額；難以對(duì)單項(xiàng)
資產(chǎn)的可收回金額進(jìn)行估計(jì)的，以該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)組的可收回金額。
資產(chǎn)組的認(rèn)定，以資產(chǎn)組產(chǎn)生的主要現(xiàn)金流入是否獨(dú)立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的現(xiàn)金流
入為依據(jù)。
當(dāng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組的可收回金額低于其賬面價(jià)值時(shí)，本公司將其賬面價(jià)值減記至可收
回金額，減記的金額計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)計(jì)提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不再轉(zhuǎn)回。
9.職工薪酬
職工薪酬，是指本公司為獲得職工提供的服務(wù)或解除勞動(dòng)關(guān)系而給予的各種形式的
報(bào)酬或補(bǔ)償。職工薪酬包括短期薪酬、離職后福利、辭退福利和其他長(zhǎng)期職工福利。本
公司提供給職工配偶、子女、受贍養(yǎng)人、已故員工遺屬及其他受益人等的福利，也屬于
職工薪酬。
根據(jù)流動(dòng)性，職工薪酬分別列示于資產(chǎn)負(fù)債表的“應(yīng)付職工薪酬”項(xiàng)目和“長(zhǎng)期應(yīng)
付職工薪酬”項(xiàng)目。
（1）短期薪酬的會(huì)計(jì)處理方法
①職工基本薪酬（工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼）
本公司在職工為其提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間，將實(shí)際發(fā)生的短期薪酬確認(rèn)為負(fù)債，并計(jì)
入當(dāng)期損益，其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求或允許計(jì)入資產(chǎn)成本的除外。
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②職工福利費(fèi)
本公司發(fā)生的職工福利費(fèi)，在實(shí)際發(fā)生時(shí)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額計(jì)入當(dāng)期損益或相關(guān)資產(chǎn)
成本。職工福利費(fèi)為非貨幣性福利的，按照公允價(jià)值計(jì)量。
③醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金，以及工會(huì)經(jīng)
費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)
本公司為職工繳納的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公
積金，以及按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)，在職工為其提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間，
根據(jù)規(guī)定的計(jì)提基礎(chǔ)和計(jì)提比例計(jì)算確定相應(yīng)的職工薪酬金額，并確認(rèn)相應(yīng)負(fù)債，計(jì)入
當(dāng)期損益或相關(guān)資產(chǎn)成本。
④短期帶薪缺勤
本公司在職工提供服務(wù)從而增加了其未來(lái)享有的帶薪缺勤權(quán)利時(shí)，確認(rèn)與累積帶薪
缺勤相關(guān)的職工薪酬，并以累積未行使權(quán)利而增加的預(yù)期支付金額計(jì)量。本公司在職工
實(shí)際發(fā)生缺勤的會(huì)計(jì)期間確認(rèn)與非累積帶薪缺勤相關(guān)的職工薪酬。
（2）離職后福利的會(huì)計(jì)處理方法
①設(shè)定提存計(jì)劃
本公司在職工為其提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間，將根據(jù)設(shè)定提存計(jì)劃計(jì)算的應(yīng)繳存金額確
認(rèn)為負(fù)債，并計(jì)入當(dāng)期損益或相關(guān)資產(chǎn)成本。
根據(jù)設(shè)定提存計(jì)劃，預(yù)期不會(huì)在職工提供相關(guān)服務(wù)的年度報(bào)告期結(jié)束后十二個(gè)月內(nèi)
支付全部應(yīng)繳存金額的，本公司參照相應(yīng)的折現(xiàn)率（根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日與設(shè)定提存計(jì)劃
義務(wù)期限和幣種相匹配的國(guó)債或活躍市場(chǎng)上的高質(zhì)量公司債券的市場(chǎng)收益率確定），將
全部應(yīng)繳存金額以折現(xiàn)后的金額計(jì)量應(yīng)付職工薪酬。
（3）辭退福利的會(huì)計(jì)處理方法
本公司向職工提供辭退福利的，在下列兩者孰早日確認(rèn)辭退福利產(chǎn)生的職工薪酬負(fù)
債，并計(jì)入當(dāng)期損益：
①企業(yè)不能單方面撤回因解除勞動(dòng)關(guān)系計(jì)劃或裁減建議所提供的辭退福利時(shí)；
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②企業(yè)確認(rèn)與涉及支付辭退福利的重組相關(guān)的成本或費(fèi)用時(shí)。
辭退福利預(yù)期在年度報(bào)告期結(jié)束后十二個(gè)月內(nèi)不能完全支付的，參照相應(yīng)的折現(xiàn)率
（根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日與設(shè)定受益計(jì)劃義務(wù)期限和幣種相匹配的國(guó)債或活躍市場(chǎng)上的高
質(zhì)量公司債券的市場(chǎng)收益率確定）將辭退福利金額予以折現(xiàn)，以折現(xiàn)后的金額計(jì)量應(yīng)付
職工薪酬。
10.收入確認(rèn)原則和計(jì)量方法
（1）一般原則
收入是本公司在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致股東權(quán)益增加且與股東投入資本無(wú)關(guān)的
經(jīng)濟(jì)利益的總流入。
本公司在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。取
得相關(guān)商品控制權(quán)，是指能夠主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益。
合同中包含兩項(xiàng)或多項(xiàng)履約義務(wù)的，本公司在合同開始日，按照各單項(xiàng)履約義務(wù)所
承諾商品或服務(wù)的單獨(dú)售價(jià)的相對(duì)比例，將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)，按照分?jǐn)?
至各單項(xiàng)履約義務(wù)的交易價(jià)格計(jì)量收入。
交易價(jià)格是本公司因向客戶轉(zhuǎn)讓商品或服務(wù)而預(yù)期有權(quán)收取的對(duì)價(jià)金額，不包括代
第三方收取的款項(xiàng)。在確定合同交易價(jià)格時(shí)，如果存在可變對(duì)價(jià)，本公司按照期望值或
最可能發(fā)生金額確定可變對(duì)價(jià)的最佳估計(jì)數(shù)，并以不超過(guò)在相關(guān)不確定性消除時(shí)累計(jì)已
確認(rèn)收入極可能不會(huì)發(fā)生重大轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入交易價(jià)格。合同中如果存在重大融資成分，
本公司將根據(jù)客戶在取得商品控制權(quán)時(shí)即以現(xiàn)金支付的應(yīng)付金額確定交易價(jià)格，該交易
價(jià)格與合同對(duì)價(jià)之間的差額，在合同期間內(nèi)采用實(shí)際利率法攤銷，對(duì)于控制權(quán)轉(zhuǎn)移與客
戶支付價(jià)款間隔未超過(guò)一年的，本公司不考慮其中的融資成分。
滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履
行履約義務(wù)：
①客戶在本公司履約的同時(shí)即取得并消耗本公司履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益；
②客戶能夠控制本公司履約過(guò)程中在建的商品；
③本公司履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且本公司在整個(gè)合同期間內(nèi)
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有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。
對(duì)于在某一時(shí)段內(nèi)履行的履約義務(wù)，本公司在該段時(shí)間內(nèi)按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入，
但是，履約進(jìn)度不能合理確定的除外。本公司按照投入法（或產(chǎn)出法）確定提供服務(wù)的
履約進(jìn)度。當(dāng)履約進(jìn)度不能合理確定時(shí)，本公司已經(jīng)發(fā)生的成本預(yù)計(jì)能夠得到補(bǔ)償?shù)模?
按照已經(jīng)發(fā)生的成本金額確認(rèn)收入，直到履約進(jìn)度能夠合理確定為止。
對(duì)于在某一時(shí)點(diǎn)履行的履約義務(wù)，本公司在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。
在判斷客戶是否已取得商品或服務(wù)控制權(quán)時(shí)，本公司會(huì)考慮下列跡象：
①本公司就該商品或服務(wù)享有現(xiàn)時(shí)收款權(quán)利，即客戶就該商品負(fù)有現(xiàn)時(shí)付款義務(wù)；
②本公司已將該商品的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶，即客戶已擁有了該商品的法定所有
權(quán)；
③本公司已將該商品的實(shí)物轉(zhuǎn)移給客戶，即客戶已實(shí)物占有該商品；
④本公司已將該商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給客戶，即客戶已取得該商品
所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬；
⑤客戶已接受該商品。
合同變更
本公司與客戶之間的合同發(fā)生合同變更時(shí)：
①如果合同變更增加了可明確區(qū)分的服務(wù)及合同價(jià)款，且新增合同價(jià)款反映了新增
服務(wù)單獨(dú)售價(jià)的，本公司將該合同變更作為一份單獨(dú)的合同進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；
②如果合同變更不屬于上述第①種情形，且在合同變更日已轉(zhuǎn)讓的服務(wù)與未轉(zhuǎn)讓的
服務(wù)之間可明確區(qū)分的，本公司將其視為原合同終止，同時(shí)，將原合同未履約部分與合
同變更部分合并為新合同進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；
③如果合同變更不屬于上述第①種情形，且在合同變更日已轉(zhuǎn)讓的服務(wù)與未轉(zhuǎn)讓的
服務(wù)之間不可明確區(qū)分，本公司將該合同變更部分作為原合同的組成部分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，
由此產(chǎn)生的對(duì)已確認(rèn)收入的影響，在合同變更日調(diào)整當(dāng)期收入。
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
（2）具體方法
本公司收入確認(rèn)的具體方法如下：
本公司與客戶之間的提供服務(wù)合同包含租賃資產(chǎn)的履約義務(wù)，由于本公司履約的同
時(shí)客戶即取得并消耗本公司履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，本公司將其作為在某一時(shí)段內(nèi)履行
的履約義務(wù)，在服務(wù)提供期間平均分?jǐn)偞_認(rèn)。
11.政府補(bǔ)助
（1）政府補(bǔ)助的確認(rèn)
政府補(bǔ)助同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：
①本公司能夠滿足政府補(bǔ)助所附條件；
②本公司能夠收到政府補(bǔ)助。
（2）政府補(bǔ)助的計(jì)量
政府補(bǔ)助為貨幣性資產(chǎn)的，按照收到或應(yīng)收的金額計(jì)量。政府補(bǔ)助為非貨幣性資產(chǎn)
的，按照公允價(jià)值計(jì)量；公允價(jià)值不能可靠取得的，按照名義金額1元計(jì)量。
（3）政府補(bǔ)助的會(huì)計(jì)處理
①與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助
本公司取得的、用于購(gòu)建或以其他方式形成長(zhǎng)期資產(chǎn)的政府補(bǔ)助劃分為與資產(chǎn)相關(guān)
的政府補(bǔ)助。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值。按照名義金額計(jì)量的政
府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢或發(fā)生毀
損的，將尚未分配的相關(guān)遞延收益余額轉(zhuǎn)入資產(chǎn)處置當(dāng)期的損益。
②與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助
除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助劃分為與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。與收益相
關(guān)的政府補(bǔ)助，分情況按照以下規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：
用于補(bǔ)償本公司以后期間的相關(guān)成本費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相
關(guān)成本費(fèi)用或損失的期間，計(jì)入當(dāng)期損益；
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
用于補(bǔ)償本公司已發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益。
對(duì)于同時(shí)包含與資產(chǎn)相關(guān)部分和與收益相關(guān)部分的政府補(bǔ)助，區(qū)分不同部分分別進(jìn)
行會(huì)計(jì)處理；難以區(qū)分的，整體歸類為與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。
與本公司日?；顒?dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，計(jì)入其他收益。與本公司
日?；顒?dòng)無(wú)關(guān)的政府補(bǔ)助，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支。
12.租賃
（1）租賃的識(shí)別
在合同開始日，本公司評(píng)估合同是否為租賃或者包含租賃，如果合同中一方讓渡了
在一定期間內(nèi)控制一項(xiàng)或多項(xiàng)已識(shí)別資產(chǎn)使用的權(quán)利以換取對(duì)價(jià)，則該合同為租賃或者
包含租賃。為確定合同是否讓渡了在一定期間內(nèi)控制已識(shí)別資產(chǎn)使用的權(quán)利，本公司評(píng)
估合同中的客戶是否有權(quán)獲得在使用期間內(nèi)因使用已識(shí)別資產(chǎn)所產(chǎn)生的幾乎全部經(jīng)濟(jì)
利益，并有權(quán)在該使用期間主導(dǎo)已識(shí)別資產(chǎn)的使用。
（2）單獨(dú)租賃的識(shí)別
合同中同時(shí)包含多項(xiàng)單獨(dú)租賃的，本公司將合同予以分拆，并分別各項(xiàng)單獨(dú)租賃進(jìn)
行會(huì)計(jì)處理。同時(shí)符合下列條件的，使用已識(shí)別資產(chǎn)的權(quán)利構(gòu)成合同中的一項(xiàng)單獨(dú)租賃：
①承租人可從單獨(dú)使用該資產(chǎn)或?qū)⑵渑c易于獲得的其他資源一起使用中獲利；②該資產(chǎn)
與合同中的其他資產(chǎn)不存在高度依賴或高度關(guān)聯(lián)關(guān)系。
（3）本公司作為出租人的會(huì)計(jì)處理方法
在租賃開始日，本公司將實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)
酬的租賃劃分為融資租賃，除此之外的均為經(jīng)營(yíng)租賃。
①經(jīng)營(yíng)租賃
本公司在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線法將租賃收款額確認(rèn)為租金收入，發(fā)生的初始
直接費(fèi)用予以資本化并按照與租金收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行分?jǐn)?，分期?jì)入當(dāng)期損益。
本公司取得的與經(jīng)營(yíng)租賃有關(guān)的未計(jì)入租賃收款額的可變租賃付款額在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)
入當(dāng)期損益。
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
②融資租賃
在租賃開始日，本公司按照租賃投資凈額（未擔(dān)保余值和租賃期開始日尚未收到的
租賃收款額按照租賃內(nèi)含利率折現(xiàn)的現(xiàn)值之和）確認(rèn)應(yīng)收融資租賃款，并終止確認(rèn)融資
租賃資產(chǎn)。在租賃期的各個(gè)期間，本公司按照租賃內(nèi)含利率計(jì)算并確認(rèn)利息收入。
本公司取得的未納入租賃投資凈額計(jì)量的可變租賃付款額在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期
損益。
（4）租賃變更的會(huì)計(jì)處理
①租賃變更作為一項(xiàng)單獨(dú)租賃
租賃發(fā)生變更且同時(shí)符合下列條件的，本公司將該租賃變更作為一項(xiàng)單獨(dú)租賃進(jìn)行
會(huì)計(jì)處理：A.該租賃變更通過(guò)增加一項(xiàng)或多項(xiàng)租賃資產(chǎn)的使用權(quán)而擴(kuò)大了租賃范圍；B.
增加的對(duì)價(jià)與租賃范圍擴(kuò)大部分的單獨(dú)價(jià)格按該合同情況調(diào)整后的金額相當(dāng)。
②租賃變更未作為一項(xiàng)單獨(dú)租賃
A.本公司作為出租人
經(jīng)營(yíng)租賃發(fā)生變更的，本公司自變更生效日起將其作為一項(xiàng)新租賃進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，
與變更前租賃有關(guān)的預(yù)收或應(yīng)收租賃收款額視為新租賃的收款額。
融資租賃的變更未作為一項(xiàng)單獨(dú)租賃進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的，本公司分別下列情形對(duì)變更
后的租賃進(jìn)行處理：如果租賃變更在租賃開始日生效，該租賃會(huì)被分類為經(jīng)營(yíng)租賃的，
本公司自租賃變更生效日開始將其作為一項(xiàng)新租賃進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，并以租賃變更生效日
前的租賃投資凈額作為租賃資產(chǎn)的賬面價(jià)值；如果租賃變更在租賃開始日生效，該租賃
會(huì)被分類為融資租賃的，本公司按照關(guān)于修改或重新議定合同的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
13.重要會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)的變更
（1）重要會(huì)計(jì)政策變更
本報(bào)告期內(nèi)，本公司無(wú)重要會(huì)計(jì)政策變更。
（2）重要會(huì)計(jì)估計(jì)變更
本報(bào)告期內(nèi)，本公司無(wú)重要會(huì)計(jì)估計(jì)變更。
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
四、稅項(xiàng)
1.主要稅種及稅率
稅 種 計(jì)稅依據(jù) 稅率/征收率
增值稅 銷售額 免稅
房產(chǎn)稅 房屋原值的70%或租金收入 1.2%/免稅
土地使用稅 土地使用面積 1.5元每平方米/免稅
企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額 25%
2.稅收優(yōu)惠
根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于延續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部
稅務(wù)總局公告2026年第4號(hào)），本公司購(gòu)買住房作為公共租賃住房，免征契稅和印花
稅；單獨(dú)核算的公共租賃住房經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)免征印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅及城鎮(zhèn)土地使用稅
等稅費(fèi)。本公告執(zhí)行至2027年12月31日。
五、財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目注釋
1.貨幣資金
項(xiàng) 目 2026年4月15日
銀行存款 36,301,790.48
合計(jì) 36,301,790.48
本期末貨幣資金中不存在因抵押、質(zhì)押或凍結(jié)等對(duì)使用有限制、有潛在回收風(fēng)險(xiǎn)的
款項(xiàng)。
2.應(yīng)收賬款
（1）按賬齡披露
賬 齡 2026年4月15日
1年以內(nèi) 690,930.46
小計(jì) 690,930.46
減：壞賬準(zhǔn)備 -
合計(jì) 690,930.46
于2026年4月15日本公司的應(yīng)收賬款均處于一年以內(nèi)，信用減值損失風(fēng)險(xiǎn)很小，
因此未計(jì)提減值準(zhǔn)備。
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
3.投資性房地產(chǎn)
項(xiàng) 目 土地使用權(quán)及房屋建筑物 附屬設(shè)施 合計(jì)
一、賬面原值
1.2025年10月1日 605,229,765.33 9,625,301.05 614,855,066.38
2.本期購(gòu)置 - - -
3.本期處置 - 1,190,910.00 1,190,910.00
4.2026年4月15日 605,229,765.33 8,434,391.05 613,664,156.38
二、累計(jì)折舊
1.2025年10月1日 56,184,959.05 4,629,151.85 60,814,110.90
2.本期計(jì)提 5,207,176.97 696,385.86 5,903,562.83
3.本期處置 - 1,155,182.88 1,155,182.88
4.2026年4月15日 61,392,136.02 4,170,354.83 65,562,490.85
三、賬面價(jià)值
2026年4月15日 543,837,629.31 4,264,036.22 548,101,665.53
2025年10月1日 549,044,806.28 4,996,149.20 554,040,955.48
4.應(yīng)付賬款
項(xiàng) 目 2026年4月15日
應(yīng)付運(yùn)營(yíng)管理費(fèi) 2,654,687.00
應(yīng)付中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用 300,000.00
合計(jì) 2,954,687.00
5.預(yù)收款項(xiàng)
項(xiàng) 目 2026年4月15日
預(yù)收租金 14,692,460.06
合計(jì) 14,692,460.06
6.應(yīng)交稅費(fèi)
項(xiàng) 目 2026年4月15日
應(yīng)交企業(yè)所得稅 781,737.24
合計(jì) 781,737.24
7.其他應(yīng)付款
項(xiàng) 目 2026年4月15日
應(yīng)付租戶押金 3,953,698.93
其他 3.60
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
項(xiàng) 目 2026年4月15日
合計(jì) 3,953,702.53
8.一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債
項(xiàng) 目 2026年4月15日
一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款 12,189,190.43
合計(jì) 12,189,190.43
9.長(zhǎng)期借款
（1）長(zhǎng)期借款分類
項(xiàng) 目 2026年4月15日 2025年10月1日至2026年4月15日利率區(qū)間
質(zhì)押借款 252,439,367.43 2.25%-2.92%
減：一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款 12,189,190.43
合計(jì) 240,250,177.00
（2）長(zhǎng)期借款分類的說(shuō)明：
于本報(bào)告期末，本公司持有的銀行借款均以保障房項(xiàng)目租賃收款權(quán)為質(zhì)押。
10.實(shí)收資本
投資者名稱 2025年10月1日 本期增加 本期減少 2026年4月15日
持股比例（%） 出資金額 持股比例（%） 出資金額
北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司 100 - 298,782,282.82 - 100 298,782,282.82
合計(jì) 100 - 298,782,282.82 - 100 298,782,282.82
如附注一所述，于本報(bào)告期間，昌平保障房公司向本公司增資并完成實(shí)繳，并將全
部資本公積轉(zhuǎn)增實(shí)收資本。于本報(bào)告期末，實(shí)收資本為298,782,282.82元。
11.資本公積
項(xiàng) 目 2025年10月1日 本期增加 本期減少 2026年4月15日
其他資本公積 293,782,282.82 - 293,782,282.82 -
合計(jì) 293,782,282.82 - 293,782,282.82 -
如附注一所述，于2025年12月9日，經(jīng)本公司股東決定，以本公司全部資本公積
轉(zhuǎn)增實(shí)收資本。
北京昌保住房租賃有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注
12.盈余公積
項(xiàng) 目 2025年10月1日 本期增加 本期減少 2026年4月15日
法定盈余公積 316,838.57 346,090.82 - 662,929.39
合計(jì) 316,838.57 346,090.82 - 662,929.39
于本報(bào)告期內(nèi)，盈余公積增加系本公司根據(jù)《公司法》及本公司章程有關(guān)規(guī)定，按
2025年10月1日至2025年12月31日止期間凈利潤(rùn)10％提取的法定盈余公積金。
13.未分配利潤(rùn)
項(xiàng) 目 2025年10月1日至2026年4月15日
期初未分配利潤(rùn) 2,851,547.15
加：本期歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn) 8,358,565.21
減：提取法定盈余公積 346,090.82
提取任意盈余公積 -
期末未分配利潤(rùn) 10,864,021.54
14.營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本
項(xiàng) 目 2025年10月1日至2026年4月15日
收入 成本
主營(yíng)業(yè)務(wù) 25,375,434.25 10,164,266.83
合計(jì) 25,375,434.25 10,164,266.83
上述主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均為公租房租賃收入，在租賃期內(nèi)按照直線法確認(rèn)。
15.管理費(fèi)用
項(xiàng) 目 2025年10月1日至2026年4月15日
職工薪酬 237,777.09
中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用 300,000.00
合計(jì) 537,777.09
16.財(cái)務(wù)費(fèi)用
項(xiàng) 目 2025年10月1日至2026年4月15日
利息費(fèi)用 3,415,676.43
利息收入 -8,080.89
手續(xù)費(fèi) 7,157.52
合計(jì) 3,414,753.06
中航北京昌保租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目交割審計(jì)情況的公告.pdf